احكام نقض فى ايجار الاماكن

الموجز:
عقد الايجار الخاضع لقانون ايجار الاماكن . الدعوى يطلب فسخة أو امتدادة بقوة القانون لمدة غير محددة . اعتبارها غير مقدرة القيمة . اختصاص المحكمة الابتدائية بنظرها .
القاعدة:
المقر - فى قضاء محكمة النقض - ان الدعوى التى يقيمها المؤجر بطلب فسخ عقد الايجار ويدور النزاع فيها حولامتداد تقدر قيمتها طبقا للمادة 1/37 من قانون المرافعات باعتبار المقابل النقدى عن المدة الواردة فى العقد اذا لم يكن قد نفذ او المدة الباقية متى تنفذ جزئيا فان امتداد بقوة القانون الى مدة غير محددة فان المدة الباقيةمنة أو التى يقوم النزاع على امتدادة اليها تكون غير محددة ويكون المقابل النقدى عنها غير محدود ويضحى طلب فسخ العقد أو امتدادة طلب غير قابل لتقدير قيمتة وتعتبر الدعوى زائدة على خمسة الاف جنيها طبقا للمادة (41) من قانون المرافعات المعدلة بق 23 لسنة 1992 وينعقد الاختصاص النوعى والقيمى بنظرها للمحكمة الابتدائية .
(م 29ق 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن، المواد 346،41 مرافعات)
( الطعن رقم2268 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 380

)
الموجز:
تشكيل المحكمة الابتدائية المختصة بنظر الطعون على تحديد الأجرة المنصوص عليه في المادة 18 ق 49 لسنة 1977 . تعلقه بالنظام العام . مخالفة ذلك . أثره . بطلان الحكم . جواز التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض .
القاعدة:
تشكيل المحكمة الابتدائية المختصة بنظر الطعون على تحديد الأجرة مما يتعلق بأسس النظام القضائي المتعلقة بالنظام العام ويترتب على مخالفته بطلان الحكم ويحق التمسك بذلك لأول مرة أمام محكمة النقض .
( المادتان 18 قانون 49 لسنة 1977 ، 253 من قانون المرافعات )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )

الموجز:
المنازعة في تحديد القيمة الايجارية . خضوعها لأحكام القانون 136 لسنة 1981. خلو تشكيل المحكمة من مهندس . لا عيب . علة ذلك .
القاعدة:
لما كانت البيانات المثبتة بالحكم الابتدائي الصادر بتاريخ ........ طعناً على قرار تقدير القيمة الايجارية عن وحدات العقار محل النزاع إنه وإن كان قد خلا من بيان اسم المهندس المعمارى أو المدني ضمن تشكيل المحكمة التيأصدرته وقد أيده الحكم المطعون فيه إلا انه بالنسبة للطعن على الشق الخاص بالبدروم حتى الدور الرابع علوى والمؤجرة للمطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر فإن الطعن بالنسبة لهذا الشق غير جائز لصدور الحكم إعمالاً لنص المادة 18 ق 49 لسنة 1977 حتى ولو كان الحكم باطلاً . أما بالنسبة للشقالخاص بالأدوار من الخامس إلى السابع والمؤجرة للمطعون ضدهم من السادس عشر حتى الأخير والمنطبق عليها أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 الذى خلا من النص على ضرورة تشكيل المحكمة من مهندس فلا يعيب الحكم الابتدائي خلوه منبيان اسم المهندس ضمن تشكيل المحكمة التي أصدرته ومن ثم يضحى النعي برمته على غير أساس.
( المادتان 18 ق 49 لسنة 1977 ، 5 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )

الموجز:
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 136 لسنة 1981 معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه م (5) من القانون المذكور . حق المستأجر وحده في الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً. حالاته . عدم مراعاته للميعاد المذكور . أثره . سقوط حقه في الطعن وصيرورة التقدير المبدئي للأجرة نهائياً ونافذاً . مؤداه . اختصاص لجان تحديد الأجرة في ظل القانونين 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 من قبيلالاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام . اعتبار مسألة الاختصاص الولائي مطروحة دائماً على محكمة الموضوع التي تنظر الطعن . مقتضاه .
القاعدة:
النص في المادة الخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون المذكور وتقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب – أن المشرع جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسسالتكاليف المشار إليها في القانون إلا في حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقاً على إتمام البناء أما إذا كانتعاقده سابقاً على ذلك فإن الميعاد يسرى من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة المحددة أو من تاريخ شغله للمكان أيهما أقرب ، وإذا لم يتقدم المستأجر إلى اللجنة في الميعاد المشار إليه فإن التقدير المبدئي للأجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد الأجرة سواءمن تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار أن هذا الميعاد – أخذاً بالغرض من تقريره – يعد ميعاداً حتمياً وليس ميعاداً تنظيمياً بما يرتب سقوط حق المستأجر في اللجوء إلى تلك الجهة بعد انقضاءالأجل المحدد . ومفاد ما تقدم أن لجنة تحديد أجرة الأماكن أصبحت في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 جهة طعن في تحديد الأجرة التي يتولى المالك تقديرها في عقد الإيجار ويكون الطعن في هذا التقدير من المستأجر وحده – دونالمالك – خلال الميعاد القانوني المنصوص عليه ، وأصبح الاختصاص المنصوص عليه في القانون هو من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام والأصل أن مسألة الاختصاص الولائي قائمة في الخصومة التي يرفعها المالك أوالمستأجر طعناً على قرارات تلك اللجان وتعتبر مطروحة دائماً على محكمة الموضوع التي تنظر الطعن وعليها أن تقضي من تلقاء نفسها في سلطة تلك اللجان والقرارات الصادرة منها.
( المواد 109 مرافعات ، 4، 5 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )

الموجز:
التنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة العقد . وجوب اشتمال عباراته على ما يفيد رغبة موجهة في اعتبار العقد - منتهياً في تاريخ معين دون اشتراط ألفاظ معينة . إفصاح موجه التنبيه عن السبب في طلب الإخلاء. أثره . وجوب الوقوففي إعمال الأثر المترتب على التنبيه عند هذا السبب طالما لم يتم تغييره . يستوى في ذلك إقامة دعوى الإخلاء أمام القضاء المستعجل أو القضاء الموضوعي أو أن يعقب الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعية . اعتداد الحكم المطعون فيه بالتنبيه الموجه إلى الطاعن في الدعوى المستعجلة . لا خطأ . علة ذلك .
القاعدة:
مفاد ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدني - من انتهاء الإيجار المنعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينةبالنص - أن التنبيه بالإخلاء هو تصرف قانوني صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استناداً إلى إرادته في إنهاء الإيجار ويكفي لتحقق الأثر المترتب على هذا التنبيه دلالة عبارته في عمومها على القصد منه وهو إبداء الرغبة فياعتبار العقد منتهياً في تاريخ معين إعمالاً للحق المستمد من العقد أو نص القانون فتنحل بذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة وينقضي العقد فلا يقوم من بعد إلا بإيجاب وقبول جديدين ، وإذ أفصح موجه التنبيه عن السبب الذي صدرت عنه إرادته في الإخلاء لزم الوقوف في إعمال الأثر المترتبة علىالتنبيه عند هذا السبب دون سواه والنظر في الدعوى على هذا الأساس ، ومن ثم فلا ينمحي ذلك الأثر إلا إذا غير موجه التنبيه السبب الذى صدرت عنه إرادته في طلب الإخلاء يستوى في ذلك أن يقيم الدعوى بالإخلاء أمام القضاء المستعجل أو القضاء الموضوعي أو يعقب الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعية . وإذالتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد في خصوص هذه الدعوى بالتنبيه الذى وجه إلى الطاعن في الدعوى المستعجلة والمقدم بحافظة مستندات المطعون ضدهما أمام محكمة أول درجة والذى أفصح فيه الأخيران عن رغبتهما في اعتبار العقد منتهيا بانقضاء مدته فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ويكون النعي عليه على غير أساس .
( المادة 563 من القانون المدني)
( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 1997/1/15 س 48 ج1 ص 128 )

الموجز:
اعتبار المكان المؤجر مفروشاً . شرطه . وجوب اشتماله فوق منفعة المكان ذاته على منقولات ومفروشات كافية للغرض الذى قصده المتعاقدان . استقلال محكمة الموضوع بتقدير جدية الفرش الموجود بالعين المؤجرة . متى كان تقديها سائغاً .
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقض أنه يجب لاعتبار المكان مفروشاً اشتماله فوق منفعة المكان ذاته على منقولات ومفروشات كافية للغرض الذى قصده المتعاقدان. وأن محكمة الموضوع تستقل بتقدير جدية الفرشالموجود بالعين المؤجرة متى كان تقديرها سائغا ً.
( المادتان 558 من القانون المدني ، 178 من قانون المرافعات )
( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 1997/1/15 س 48 ج 1 ص 128 )

الموجز:
عقود الإيجار الغير خاضعة للقوانين الاستثنائية . مؤقتة . عدم تحديد مدتها أو ربط انتهائها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع أو استحالة معرفة تاريخ انتهائها . وجوب اعتبار العقد منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة . لكل من طرفيه الحق في إنهائه بالتنبيه على الآخر في الميعاد القانوني . المادتان558 ، 563 مدني .
القاعدة:
النص في المادتين 558 ، 563 من القانون المدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وأنه إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحقفي إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان .
( المادتان 558 ، 563 من القانون المدني)
( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 1997/1/15 س 48 ج 1 ص 128 )

الموجز:
انعقاد عقد الإيجار لمدة محددة تتجدد تلقائياً لمدد مماثلة طالما كان المستأجر قائماً بتنفيذ التزاماته . تخويله وحده - دون المؤجر - حق إنهائه . أثره . وجوب اعتبار العقد - بعد انتهاء المدة الاتفاقية - منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وانقضائه بالتنبيه بناء على طلب أحد المتعاقدين فيالمواعيد المبينة بنص المادة 563 مدني.
القاعدة:
لما كان النص فيعقد الإيجار على انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائياً لمدد أخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائماً بتنفيذ التزاماته وأحقية الأخير وحده دون المؤجر في إبداء الرغبة في انهائه يؤدى إلى اعتبار العقد - بعد انتهاء المدة المتفقعليها - متجدداً تلقائياً لمدد أخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها إذ نهايتها منوطة بمحض مشيئة المستأجر وحده ولا يعرف متى يبدى الرغبة في إنهاء العقد ومن ثم فإن عقد الإيجار يعتبر في هذه الحالة منعقداً لمدة غير معينة ويتعين إعمال نص المادة 563 مدني واعتباره - بعد انتهاءمدته الأولى المتفق عليها - متجدداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وينتهي بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذ هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص هذه المادة فإن لم يحصل التنبيه تجددالعقد للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه .
( المادة 563 من القانون المدني)
( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 1997/1/15 س 48 ج 1 ص 128 )

الموجز:
عقد إيجار الأرض الفضاء . خضوعه للقواعد العامة في القانون المدني . العبرة في وصف العين بحقيقة الواقع وقت إبرام العقد . فسخ العقد أو انتهائه وإبرام عقد جديد بين ذات المتعاقدين . وجوب تحديد طبيعة العين وقت إبرام العقد الأخير . إقامة مبان إبان سريان العقد السابق . اعتبار العقد الجديدوارداً على مكان خاضع لقوانين إيجار الأماكن وممتد إلى أجل غير مسمى دون اعتداد بالمدة الاتفاقية في العقد.
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمةالنقض - أن تشريعات إيجار الأماكن وقد صدرت لمواجهة أزمة الإسكان فقد حرصت جميعها على استثناء الأرض الفضاء من نطاق تطبيقها ومن ثم يخضع عقد إيجارها للقواعد العامة الواردة في القانون المدني . وإذ كانت العبرة في تحديدطبيعة العين محل التعاقد هي بحقيقة الواقع وقت إبرام العقد دون اعتداد بما تؤول إليه إبان سريانه إلا أنه إذا فسخ العقد أو انتهى وأبرم عقد جديد بين ذات المتعاقدين فإنه يجب النظر إلى طبيعة العين محل التعاقد وقت إبرامالعقد الأخير بحيث إذا كانت قد أقيمت عليها مبان إبان سريان العقد السابق بمعرفة مالك الأرض أو آلت إليه بحكم الالتصاق تجعلها مكاناً فإن العقد الجديد وهو ليس امتداد للعقد السابق يكون وارداً على مكان ويخضع بالتاليلقوانين إيجار الأماكن ويمتد إلى أجل غير مسمى التزاماً بأحكام تلك القوانين ودون اعتداد بالمدة الاتفاقية الواردة بالعقد.
( المواد 1 ق 49 لسنة 1977 ، 1 ، 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2470 لسنة 63 ق جلسة 1997/1/5 س 48 ج 1 ص 94 )

الموجز:
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء . خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً . أثره . عدم قبول الدعوى. تعلق ذلك بالنظامالعام.
القاعدة:
المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فيسدادها فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً أو صدر ممن لا حق له في توجيهه أو وجه إلى غير ذي صفة في توجيه إليه يتعين الحكم بعدم قبول الدعوى إذ يعتبر عدم التكليف بالوفاء أو بطلانه متعلقاً بالنظام العام .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981)
( الطعن رقم 9700 لسنة 65 ق جلسة 1997/1/5 س 48 ج 1 ص 99 )
الموجز:
قيام المستأجر بسداد الأجرة المستحقة وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتىقفل باب المرافعاة أمام محكمة اللإستئناف . م 18 ق 136 لسنة 1981 .أثره . سقوط حق المؤجر فى طلب الإخلاء . تخلفه عن الوفاء بأى قدر منالأجرة المستحقة أو ملحقاتها أو المصاريف والنفقات الفعلية حتى هذا التاريخ كاف للحكم بإخلائه .
القاعدة:
النص فى المادة 18 من القانون رقم136 لسنة 1981 ـ وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض ـ يدل على أن المشرع رغبة منه فى التيسير على المستأجرين أفسح لهم مجال الوفاء حتى تاريخ إقفال باب المرافعة فى الدعوى أمام محكمة الإستئناف بحيث أصبح قيام المستأجر بسدادالأجرة المستحقة وقيمة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى التاريخ المذكور مسقاً لحق المؤجر فى الإخلاء ومن ثم فإن تخلف المستأجر بأى قدر من الأجرة المستحقة أو ملحقاتها أو المصاريف والنفقات الفعلية حتى قفل بابالمرافعة أمام محكمة الإستئناف كاف للقضاء بإخلائه من العين ويهدف المشرع من ذلك الوصول إلى جبر الضرر الذى يلحق بسبب اضطراره إلى رفع دعوى الإخلاء لعدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة وذلك بأن يسترد ما أداه من مصروفات وماتكبده من نفقات فى سبيل الحصول على حق مشروع له ما كان يضطر إلى الإلتجاء فى شأنه إلى القضاء لولا تراخى المستأجر فى الوفاء به.
( الطعن رقم 6139 لسنة 62 ق س 47 ج 2 جلسة 26 / 12 / 1996 ص 1643

الموجز:
إيداع المستأجر الأجرة المستحقة للمؤجر -خزينة العوائد أو الوحدة المحلية المختصة . وجوب إخطاره المؤجر طبقاً للإجراءات والمواعيد المنصوص عليها فى المادة 27 ق 49 لسنة 1977 . حق المستأجر فى سلوك طريق العرض والإيداعالمعتاد . العرض الحقيقي . حصوله بإعلان الدائن على يد محضر . م 487 / 1 مرافعات . قبول الدائن للمبلغ المعروض واستلامه إياه . مبرئ لذمته .
القاعدة:
النص فى المادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قد أتاح للمستأجر ـ قبل مضى خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاق الأجرة ـ أن يخطر المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول بأن يتسلم منه الأجرة خلال أسبوع فإذا انقضى هذا الأجل ولم يتسلمها كان له أن يودعها ـ خلال الأسبوع التالى ودون رسوم ـخزانة مأمورية العوائد المختصة أو خزينة الوحدة المحلية الواقع فى دائرتها العقار بالنسبة للمدن والقرى التى لا توجد بها مأموريات عوائد وقد جرى قضاء هذه المحكمة على أن المشرع وإن رسم بموجب النص المشار إليه طريقاً ميسراًلقيام المستأجر بسداد الأجرة التى يمتنع عن تسلمها إلا أنه لم يسلب المستأجر حقه فى سلوك سبيل الطريق المعتاد لعرض وإيداع الأجرة متى توافرت شرائطه المقررة ، وكان مفاد نص المادة 487 / 1 من قانون المرافعات أن العرض الحقيقى يحصل بإعلان الدائن على يد محضر ويشمل محضر العرض على بيان الشئالمعروض وشروط العرض وقبول المعروض أو رفضه فإذا قبل الدائن العرض واستلم المبلغ المعروض اعتبر ذلك وفاء مبرئاً للذمة من المبلغ .المعروض
( الطعن رقم 8546 لسنة 65 ق س 47 ج 2 جلسة 25 / 12 / 1996 ص 1638 )

الموجز:
الوفاء بالأجرة بعد إقامة الدعوى اللاحقة لا يحول دون توافر التكرار مناطه أن تكون تلك الدعوى قد أقيمت بعد انقضاء الموعد المحدد لسداد الأجرة الوارد بنص المادة 27 ق 49 لسنة 1977 . مؤداه . إقامة المؤجر دعواهبالإخلاء قبل انتهاء هذا الموعد وسداد المستأجر خلاله . عدم جواز الحكم بالإخلاء ولو كان السداد بعد إقامة الدعوى .
القاعدة:
المقرر ـ فىقضاء محكمة النقض ـ أنه ولئن كان الوفاء بالأجرة بعد إقامة الدعوى اللاحقة لا يحول دون توافر التكرار إلا أن مناط ذلك أن تكون تلك الدعوى قد أقيمت بعد إنقضاء الموعد المحدد لسداد الأجرة ... ـ الوارد بنص المادة 27 منالقانون 49 لسنة 1977 ـ فإذا تعجل المؤجر فى رفع دعواه قبل انتهاء هذا الموعد فلا يجاب إلى طلب الإخلاء متى ثبت قيام المستأجر بالسداد خلال ذلك الميعاد ولو كان ذلك بعد إقامة الدعوى . لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى فى 6 / 11 / 1994 بطلب إخلاء الطاعن لتأخرهفى سداد أجرة شهر نوفمبر سنة 1994 وكان الطاعن قد تمسك بدفاع حاصله أنه قد قام بعرض الأجرة المستحقة على المطعون ضدهم بموجب إنذار معلن على يد محضر بتاريخ 16 / 11 / 1994 ـ وقبل مضى الميعاد المحدد بنص المادة المشار إليهاوقد استلمت المطعون ضدها الثانية عن نفسها وبصفتها وكيلة عن باقى المطعون ضدهم هذا المبلغ ورغم ذلك انتهى الحكم المطعون فيه إلى القضاء بالإخلاء دون أن يبحث هذا الدفاع الجوهرى الذى قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى .فإنه يكون معيباً
( الطعن رقم 8546 لسنة 65 ق س 47 ج 2 جلسة 25 / 12 / 1996 ص 1638 )

الموجز:
الدفع بعدم سماع الدعوى قيد عقد الإيجار المفروش بالوحدة المحلية المختصة . المادتان 42 ، 43 ق 49 لسنة 77 . اعتباره دفعاً شكلياً وليس دفعاً بعدم القبول . قضاء محكمة أول درجة فى موضوع الدعوى الأصلية وبعدم سماع الدعوىالفرعية . تستنفد به المحكمة ولايتها فى كل من الدعويين الأصلية والمنضمة . علة ذلك .
القاعدة:
أنه وإن كان الدفع بعدم سماع الدعوى المبنى على عدم قيد عقد الإيجار المفروش بالوحدة المحلية المختصة التزاماً بحكم المادتين 42 ، 43 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا يعدو أن يكون دفعاًشكلياً وليس دفعاً بعدم القبول وكان الحكم بقبول الدفع الشكلى لا يعدو فصلاً فى موضوع الدعوى وبالتالى فإن محكمة الدرجة الأولى إذا قضت بعدم سماع الدعوى لعدم قيد عقد الإيجار المفروش بالوحدة المحلية المختصة لا تكون قداستنفدت ولايتها بالفصل فى موضوعها إلا أنه لما كانت الدعوى المنضمة التى قضى ابتدائياً بعدم سماعها لا تعدو فى حقيقتها أن تكون دفاعاً فى الدعوى الأخرى فإنها تندمج فيها وتفقد بذلك استقلالها مما مؤداه أن قضاء محكمة أول درجة فى موضوع الدعوى الأصلية تستنفد به المحكمة ولايتها فى كل منالدعويين .
( الطعن رقم 8529 لسنة 65 ق س 47 ج 2 جلسة 22 / 12 / 1996 ص1616 )

الموجز:
التنبيه بالإخلاء الصادر من أحد طرفى عقد الإيجار للآخر . أثره . انحلال الرابطة العقدية بعد مدة معينة . عدم مراعاة مواعيد التنبيه . أثره .
القاعدة:
التنبيه بانتهاء مدة عقد الإيجار هو ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ عمل قانونى من جانب واحد يتحقق أثره بمجرد أن يعلن موجهه عن إرادته فى إنهاء العقد إلى المتعاقد الآخر فتنحل تبعاً لذلك الرابطة العقدية التى كانت قائمة بينهما بعد مدة معينة وأنه ولئن كان ميعاد التنبيه وتحديد المدة التى ينتهى العقد فيها مقررا لمصلحة الطرف الموجه إليه التنبيه إلا أنه لاوجه للقول ببطلان التنبيه الذى يخالف فيه موجهه ميعاد توجيهه أو تحديد تاريخ انتهاء العقد لإنتفاء مبرر البطلان وإن جاز للطرف الموجه إليه أن يختار بين انهاء العقد قبل استيفاء الفترة المحددة لمصلحته وبين التمسكباستكمال هذه الفترة قبل انهاء العقد.
( الطعن رقم 8529 لسنة 65 ق س 47 ج 2 جلسة 22 / 12 / 1996 ص1616 )
الموجز:
إقتصار حجية الحكم الناقض على ان مناط خروج العين البمؤجرة عن نطاق تطبيق قانون إيجار الأماكن أن يغلب العنصر المعنوى للعين متمثلاً فى موقعها على المكان ذاته دون تطرقه لمسألة موقع ذات العين ومدى إعتبارها ميزة من عدمه. إنتهاء الحكم المطعون فيه إلى عدم إعتبار الموقع ميزة . لا مخالفة لقضاء الحكم الناقض .
القاعدة:
إذا كان الحكم الناقض قد عاب على الحكم المنقوض أنه بعد أن أورد بمدوناته بأن موقع المكان المؤجر ميزة لا يمكنفصلها عنه رتب على ذلك إستبعاد أن يكون الموقع عنصراً مادياً أو معنوياً مستقلاً عنه وهو إستدلال لا تستقيم به النتيجة على ما استدل به إذ العنصر المعنوى لا يعدو أن يكون ميزة تلحق بالعين فإن زادت أهميتها عن المكانالمؤجر ذاته بحيث يتعذر الفصل بين مقابل ايجار المكان المشار إليه بين مقابل الانتفاع بهذه الميزة صارت عنصراً أساسياً مستقلاً عن الاجارة بما يخرج التعاقد عن نطاق تطبيق أحكام قوانين الايجار لاستثنائية .... و إنتهى إلى تعييب الحكم بالفساد فى الإستدلال ، بما مفاده ان حجية الحكم الناقض قد اقتصرت على ما قرره من ان مناط خروج إيجار العين المؤجرة عن نطاق تطبيق أحكام قوانين الايجار هو ان يغلب العنصر المعنوى للعين متمثلاً فى موقعاهعلى المكان ذاته دون أن يتطرق إلى الإدلاء بالرأى فى مسألة موقع ذات المحل موضوع النزاع ومدى إعتبارها ميزة من عدمه ، فإن الحكم المطعون فيه وقد إنتهى أخذاً بتقرير الخبير المنتدب فى الدعوى إلى أن موقع المحل المؤجربالفندق ليس من شأنه تحقيق رواج تجارى ولا يعد ميزة تخرجه من نطاق تطبيق قوانين إيجار الأماكن ومنتهياً إلى القضاء برفض الدعوى لا يكون مخالفاً لقضاء الحكم الناقض .
( الطعن رقم 1060 لسنة 63 ق س 47 ج 2 جلسة 1996/12/12 ص 1500 )

الموجز:
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء . م 18 / ب ق 136 لسنة 1981 خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً . أثره . عدم قبول الدعوى . بطلان التكليف . تعلقه بالنظام العام . لمحكمة النقض إثارته من تلقاءنفسها . شرطه .
القاعدة:
مفاد نص الفقرة (ب) من المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 ـ وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض ـ أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاءبسبب عدم دفع الأجرة ، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً لتجاوزه الأجرة المستحقة فى ذمة المستأجر غير المتنازع فيها جدياً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وأن هذا البطلان يتعلق بالنظام العام فتقضى به المحكمة من تلقاءنفسها ولو لم يتمسك به المستأجر كما لا يجوز التحدى به لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان واقعة سبق طرحه على محكمة الموضوع.
( المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 و المادة 269 مرافعات )
( الطعن رقم 3760 لسنة 65 ق جلسة 3 / 11 / 1996 ج 2 س 47 ص 1236 )

الموجز:
التمسك بالأجرة الإتفاقية رغم وجود أجرة قانونية حددت عناصرها طبقاً للقانون . لا يعد منازعة جدية .
القاعدة:
لما كان المطعون ضدهم لم يتنازعوا فى كون شقة النزاع أنشئت قبل التاسع من سبتمبر سنة 1979 ، ولا فى مقدار الزيادة المستحقة وإنما انصب دفاعهم على التمسك بالأجرة الإتفاقية الواردة بعقد الإيجار المحرر بمناسبة تغير الغرضمن الإستعمال دون التسليم بما لعناصر هذه الأجرة من طبيعة قانونية ملزمة بما لا يعد منازعة جدية فى الأجرة .
( المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981)
( الطعن رقم 3760 لسنة 65 ق جلسة 3 / 11 / 1996 ج 2 س 47 ص 1236 )

الموجز:
الأماكن وأجزاء الأماكن التى استهدف المشرع إسباغ الحماية القانونية عليها بموجب تشريعات الأماكن الاستثنائية . المقصود بها . كل حيز مغلق بحيث يكون حرزاً . بيع الحصة الشائعة . عدم اعتباره بيعاً لمكان فى مفهوم نصوصقوانين إيجار الأماكن . علة ذلك . مؤداه .بيع الحصة الشائعة فى عقار مبنى وإن كان تالياً . لا يلحقه البطلان المنصوص عليه فى المادة 23 / 1 من القانون رقم 126 لسنة 1981 . علة ذلك .
القاعدة:
إذ كانت عبارةالأماكن التى استهدف المشرع أن يبسط الحماية القانونية الخاصة عليها بموجب الأحكام التى حوتها نصوص تشريعات الأماكن الاستثنائية تحقيقاً لهدفه المنشود منها يقصد بها ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ كل حيز مغلق بحيث يكون حرزاً ، وأن بيع الحصة الشائعة لا يرد على عين بذلتها وإنما يرد على كل ذرة من ذرات المبيع بقدر الحصة المبيعة فيه فلا يعتبر هذا البيعبيعاً لمكان فى مفهوم نصوص قوانين إيجار الأماكن والتى استهدف المشرع إسباغ الحماية عليها وبالتالى فإن بيع الحصة الشائعة فى عقار مبنى وإن كان تالياً لا يلحقه البطلان المنصوص عليه فى المادة 23 / 1 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لتجرده من وصف المكان .
( المادة 23 / 1 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ـ المادة 826 مدنى )
( الطعن رقم 5458 لسنة 65 ق جلسة 18/9/1996 س 47 ج 1 ص 1181 )

الموجز:
تفسير العفود استخلاص قصد عاقديها من سلطة محكمة الموضوع . شرطه . ألا تخرج عن المعنى الذى تحتمله عباراتها أو تجاوز المعنى الظاهر لها .
القاعدة:
المقرر أنه وإن كان لمحكمة الموضوع سلطة تفسير العقود والشروط للتعرف على مقصود العاقدين دون رقابة عليها فى ذلك من محكمة النقض إلا أن ذلك مشروط بألا تخرج فى تفسيرها عما تحتمله عبارات تلك العقود أو تجاوز المعنى الظاهرلها .
( المادتان 150 ، 152 المدنى)
( الطعن رقم 3411 لسنة 60 ق جلسة 18/9/1996 س 47 ج 2 ص 1176 )

الموجز:
ثبوت أن عقد إيجار عين النزاع أبرم بين الطاعنة كمؤجرة ومورثة المطعون ضدهم الثلاثة الأول كمستأجرة وتضمنت عباراته أن الغرض من الإجارة سكنى المستأجرة والعائلة . مفاده أن الأخيرة دون أفراد أسرتها الطرف الأصلى فى العقد بوصفها مستأجرة . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى إنهاء العقدبوفاتها استناداً إلى أن المطعون ضدهم الثلاثة الأوائل مستأجرين أصليين معها . خطأ .
القاعدة:
إذ كان الثابت من نصوص عقد إيجار عين النزاع المؤرخ 6/1/1964 ، أنه أبرم بين الطاعنة ـ كمؤجرة ـ وبين مورثة المطعونضدهم الثلاثة الأول ـ كمستأجر وجاء بمدوناته أن الغرض من الإجارة هو استعمال العين - لسكنى المستأجرة والعائلة - فإن مفاد هذه العبارات ـ بحسب مدلولها الظاهر ـ أن تكون مورثة المطعون ضدهم الثلاثة الأول ـ دون الأخيرين ـ أفراد أسرتها ـ هى الطرف الأصلى والوحيد فى هذا العقد بوصفها مستأجرة للعين محل النزاع من الطاعنة ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظرمستخلصاً من العبارات المشار إليها أن الأخيرين يعتبرون مستأجرين أصليين مع مورثتهم وأنها تعاقدت على استئجار العين عن نفسها وبصفتها وكيلة عنهم مرتبة على ذلك عدم انتهاء الإيجار بالنسبة لهم بوفاتها ، متجاوزاً بذلكالمدلول الظاهر لعبارت العقد ، وما تحتمله نصوصه ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
( المادة 150 مدنى ـ المادة 178 مرافعات المعدلة بق 13 لستة 1973 )
( الطعن رقم 3411 لسنة 60 ق جلسة 18/9/1996 س 47 ج 2 ص 1176 )

الموجز:
آثار العقد . قاصرة على طرفيه والخلف العام أو الخاص . المستأجر الأصلى لا يذوب عن المقيمين معه فى التعاقد على الإيجار . أثر ذلك . عدم اعتبارهم مستأجرين أصليين . لا محل لإعمال أحكام النيابة الضمنية .
القاعدة:
المقرر ـ فى قضاء محكمة النقض ـ أن النص فى المادة 152 من القانون المدنى يدل على أن مبدأ نسبية العقد يهيمن على قوته الملزمة بالنسبة للأشخاص والموضوع بما يقتضى أن أثر العقد إنما يقتصر على طرفيه والخلف العام أوالخاص أو الدائنين فى الحدود التى بينها القانون ، فلا تنصرف الحقوق الناشئة عنه والالتزامات المتولدة عنه إلا إلى عاقديه ، ولئن كان لعقد الإيجار طابع عائلى وجماعى لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته ولمن يتراءى له إيواؤهم الذين لا يترتب فى ذمتهم التزامات قبل المؤجر خلال فترة مشاركتهم المستأجر الأصلى فى السكن ، ويبقى هذاالأخير هو الطرف الأصلى والوحيد فى التعامل مع المؤجر ، ولا يسوغ القول بأن المقيمين مع المستأجر يعتبرون مسستأجرين أصليين أخذاً بأحكام النيابة الضمنية انحرافاً عن المبادىء العامة فى نسبية أثر العقد ، لأن هؤلاء ليسوا طبقا للقانون أطرافاً فى عقد الإيجار ولا تربطهم بالمؤجر أية علاقةتعاقدية مباشرة أو غير مباشرة سواء كانت إقامتهم فى بداية الإيجار أو بعده وإنما تمتعهم بالاقامة فى العين كان قياماً من المستأجر بالتزامات وواجبات أدبية ذات طابع خاص قابلة للتغيير والتبديل متعلقة به هو ، لا شأن لهابالمؤجر ، وكيفية استعمال المستأجر لمنفعة المسكن مسألة عارضة لا تبرر فكرة المجاز القانونى على أساس النيابة الضمنية.
( المادة 29 ق. 49 لسنة 1977 ـ المادتان 145 ، 152 مدنى )
( الطعن رقم 3411 لسنة 60 ق جلسة 18/9/1996