نص المادة 858 مدنى التى تنص على :
1- على كل مالك ان يشترك فى تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة و صيانتها و ادارتها و تجديدها، و يكون نصيبه فى هذة التكاليف بنسبة الجزء الذى له فى الدار ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك.
2- ولا يحق للمالك ان يتخلى عن نصيبه فى الأجزاء المشتركة للتخلص من الأشتراك فى التكاليف المتقدمة الذكر
● فالمقرر ان
الاجزاء المشتركة المبينة بالمادة 856/1 مدنى وردت على سبيل المثال لا الحصر وان تكاليف هذه الاجزاء المشتركة متنوعة منها مصاريف الحفظ والصيانة كالترميم واصلاح المصعد او الباب الخارجى للعمارة وثمن استهلاك الكهرباء الخاصة بالاجزاء المشتركة كنور السلم والة رفع المياه والمصعد ... ، كل هذه التكاليف يتحملها الملاك اجمعون كل بنصيبه ما دامت هذه الاجزاء المشتركة معدة لانتفاعهم سواء كانوا ينتفعون بها فعلا او لا
المستشار عبد المنعم الشربينى شرح القانون المدنى – الجزء 14 – ص 484
● والمقرر عن ادارة هذه الاجزاء المشتركة ان الاتحاد بالخيار من ان يضع لائحة تنظيمية يسير عليها فى ادارة هذه الاجزاء المشتركة او لا يضع لائحة ويكتفى باتخاذ قرارات فردية لازمة لادارة هذه الاجزاء المشتركة وهذه القرارات ملزمة لكل مالك وتسرى على خلفه
المستشار عبد المنعم الشربينى شرح القانون المدنى – الجزء 14 ص 494 ، 495
● ومن ثم فالسبيل لادارة هذه الاجزاء المشتركة فى حال عدم وجود لائحة تنظيمية هو القرارات الفردية فى كل مسألة من المسائل التى تتعلق بها ويستوى فى ذلك ان تكون المسألة متعلقة بالادارة المعتادة او غير المعتادة ففى الحالتين تتخذ قرارات فردية باغلبية عادية اى اغلبية الملاك وتكون هذه القرارات الفردية ملزمة لجميع الملاك من وافق عليها ومن لم يوافق وعليه يكون لاحد الملاك مطالبة باقى الملاك بتنفيذ التزاماته سواء كانت هذه الالتزامات مصدرها القانون او لائحة او قرارات فردية
المستشار عبد المنعم الشربينى شرح القانون المدنى – الجزء 14 ص 497 ، 498
● فقد قضى انه :
ووفقا لنص المادة 864 من القانون المدنى "اذا لم يوجد نظام للادارة أو اذا خلا النظام من النص على بعض الأمور، تكون ادارة الأجزاء المشتركة من حق الأتحاد... تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصبة".
1لطعن بالنقض رقم 135 لسنة 15 ق – مجموعة أحكام النقض – جلسة 25/6/1964 ص 868
● ووفقا لنص المادة 866 من القانون المدنى " يكون للاتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته ، و يعين بالأغلبية المشار اليها فى المادة 864 ، فان لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار بناء على طلب احد الشركاء بعد اعلان الملاك الاخرين لسماع اقوالهم ، و على المأمور اذا اقتضى الحال ان يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة و حراستها و صيانتها ، و له ان يطلب كل ذى شأن بتنفيذ هذة الالتزامات ، كل هذا ما لم يوجد نص فى نظام الاتحاد يخالفه
فالمقرر فى قضاء محكمة النقض :
مؤدى نص المادة 866 من القانون المدنى ان سلطة مأموراتحاد ملاك طبقات البناء الواحد تقتصر على تنفيذ قرارات الاتحاد والقيام بما يلزم لحفظ الاجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ومطالبة كل ذى شأن بما فيهم الملاك انفسهم بتنفيذ هذه الالتزامات
الطعن رقم 324 لسنة 71 ق جلسة 26/2/2002
● وايضا ان
النص فى المادة 856 من القانون المدنى على انه اذا تعدد ملاك طبقات الدار او شققها فانهم يعدون شركاء فى ملكية الارض وملكية اجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجمع وبوجه خاص الاساسات والجدران الرئيسية والمداخل والافنية والاسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وكل انواع الانابيب
الطعن رقم 6401 لسنة 62 ق جلسة 31/5/2000
● فملكية الشقق أو الطبقات تؤدي إلى اختصاص كل مالك بملكية شقة أو طبقة ملكية مفرزة، بالإضافة إلى مشاركته سائر الملاك في ملكية الأجزاء المشتركة، وتشكل هذه الملكية الأخيرة نوعاً من الشيوع الإجباري. ونظراً لأن الشيوع هنا شيوع دائم إجباري، ولا يجوز فيه طلب القسمة في حين أن الشيوع العادي شيوع مؤقت يجوز فيه طلب القسمة فتضع القسمة حداً لمتاعب الإدارة المشتركة، فقد رأى المشرع (في القانون المدني) أن أحكام الشيوع قد لا تحقق المصلحة في إدارة الأجزاء المشتركة للبناء المملك شققاً أو طبقات، فكفل لملاك الشقق والطبقات أن يكونوا اتحاداً منهم لإدارتها، وجعله اختيارياً لهم، وأفصحت المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 49 لسنة 1977 عن دواعي جعل اتحاد الملاك إجبارياً فقد تضمنت: "إزاء انتشار ظاهرة التمليك ورغبة في إطالة أعمار العقارات المقسمة لطبقات أو شقق والمملوكة ملكية مشتركة، وضماناً لحسن إدارتها وحسن الانتفاع بها فإن الأمر يقتضي تنظيم العقارات مشتركة الملكية على نحو يتفادى ما هو ملحوظ الآن من تفكك الروابط بين أصحاب الشقق في العقار الواحد بسبب الأحكام التي وضعها القانون المدني في شأن اتحاد الملاك لأنها جوازية مما أدى إلى عدم العناية الواجبة بمرافق المبنى المشتركة فتعطل الكثير منها وأصبحت مصالح المشترين أنفسهم مهددة، مع أنه تقع عليهم التزامات الصيانة بوصفهم ملاكاً".
المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثالث – بند 265 – صـ 406 وما بعدها – وهامش رقم 1 صـ 407).
● وتنفيذاً للفقرة الأولى من المادة 74 من القانون رقم 49 لسنة 1977 صدر قرار وزير الإسكان رقم 109 لسنة 1979 بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك (والمنشور بالوقائع المصرية بالعدد 140 بتاريخ 16/6/1979) والذي نظمت المادة 28 منه كيفية توزيع تكاليف الصيانة بنصها على أن:
1- ......... 2- ...................... 3- يتحمل الأعضاء جميعاً نفقات الانتفاع المشترك وحفظ وصيانة وإدارة وتجديد الأجزاء المشتركة ويتحدد نصيب العضو في هذه النفقات بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه
● كما نصت المادة 30 من قرار وزير الإسكان رقم 109 لسنة 1979 بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك سالف الذكر على أنه: "إذا أمتنع عضو الاتحاد عن أداء الاشتراكات أو التأمينات أو غيرها من الالتزامات الواجبة عليه وفقاً للقانون أو لهذا النظام، كان لمأمور الاتحاد أن يكلفه بالأداء وقد تضمن القانون رقم 119 لسنة 2008 ذات المضمون والاحكام .
الرئيسية 