عقد الايجار المحدد المدة لا مجال للاجتهاد مع النص

كلمة

تضاربت احكام محكمة النقض فى شأن عقد الايجار المحدد المدة الخاضع للقواعد العامة فى القانون المدنى خاصة مع العبارات التى لا يتبين منها حقيقة المدة وارادة المتعاقدين فى التعبير عنها فذهبت بعض دوائر النقض الى القضاء بانها 59 عاما قياسا على الحكر ، والبعض الاخر جعل المدة تنتهى بانتهاء المقدم المدفوع ، والبعض قرر انه لا اجتهاد مع صريح النص ومن ثم يقضى بانتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته المذكورة به ولو كان مشاهرة

ومع ذلك فانه وان كان لا اجتهاد مع النص الا ان يحق للقاضى التعرض لتفسير العبارة المبهمة الغامضة للوصول الى حقيقة ارادة المتعاقدان وغرضهم منها حتى يتبين مدة العقد المتفق عليها



ونعرض لبعض اراء الفقه والاحكام التى قضت بانه لا اجتهاد مع النص



عقد الايجار بطبيعتة عقد موقوت إذ أن المؤجر يلتزم بتمكين المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير أجر معلوم ، ولذلك يجب الاتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد ، فاذا اتفق الطرفان على مدة الايجار ، فاما ان تكون المدة المتفق عليها معينة واما ان

تكون غير معينة . وتكون المدة المتفق عليها معينة ، اذا كان لها نهاية معلومة كتعينها بحلول اجل معين واذا تعذر تحديد المدة او علقت المدة على مشيئة المستاجر ، او بانها طوال حياة المستاجر كأن ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المستأجر قائما بسداد الاجرة ، ففى هذة الحالات يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة. ويكون الايجار معقودا لمدة غير معينة اذا اتفق الطرفان على مدة دون ان يعينا ضابطا يحدد نهايتها كما هو الشان ان يذكر عند نهاية مدة الايجار انه معلق على مشيئة المستاجر ، او مشاهرة ، او ما دام المستاجر يدفع الاجرة ، او إلى المدة التى يريدها المستاجر ، او المؤجر ، او الذى يدوم بدوام العين المؤجرة ، ففى هذة الحالات جميعها لا يعتبر العقد محدد المدة وقد ذهب الفقه ان الموت يعتبر ضابطا ثابتا وتعتبر المدة المحددة به او بحياة المستاجر ، او المؤجر – معينة وهذا الايجار لا يعد مؤبدا بشرط الا تجاوز مدته عن ستين سنة حتى لو بقى من علق العقد على حياته وزادت عن ستين سنة ، فاذا كان بحياة المستاجر فانه بوفاة المستاجر ينتهى الايجار ولا ينتقل إلى ورثته ، وتكون المدة متعذرا اثباتها اذا اقر الطرفان انهما عينا للايجار مدة معينة ولكنهما تنازعا على مدى هذة المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات ادعائه.

د / سليمان مرقس ص____ 154 عقد الايجار. د / السنهورى ص____ 194 عقد الايجار والعارية

وقد قضت محكمة النقض انعقاد عقد الايجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدة مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته. تخويله وحده دون المؤجر حق انهائه . اثره وجوب اعتبار العقد بعد انتهاء المدة الاتفاقية منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة ، انقضاؤه بالتنبيه بناء على طلب احد المتعاقدين في المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى . ( الطعن رقم 1402 لسنة 64 ق جلسة 20 / 5 / 1998

كما استقر حكم الهيئة العامة بالعدول عن رايها السابق واعتبار العقد المعلق على مشيئة المستاجر منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة. وحيث ان ** في المادة 558 من القانون المدنى على ان الايجار عقد يلتزم المؤجر بقتضاه ان يمكن المستاجر من الانتفاع بشئ معين.
والنص في المادة 563 من هذا القانون على ان اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء في المواعيد الاتى بيانها….. يدل على ان المشرع استلزم توقيت عقدى الايجار واعتبر المدة ركنا فيه وانه اذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الايجار او تعذر اثبات المدة المدعاة او عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الاجارة على وجه التحديد كان ربط انتهاؤها بامر مستقبل غير محقق الوقوع ** العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجره ويكون لكل من المتعاقدين الحق في انهاء العقد بعد التنبيه على الاخر بالاخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى سالفة البيان ، ولما كان النص في عقد الايجار على انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته واحقية الاخر وحده دون المؤجر في ابداء الرغبة في انهائه يؤدى إلى اعتبار العقد بعد انتهاء المدة المتفق عليها متجددا تلقائيا عدد اخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها ، اذا نهايتها منوطه بمخض مشيئة المستاجر وحده او خلفه العام ولا يعرف متى يبدى ايهما الرغبة في انهاء العقد ، وخاصة ان الاصل في عقد الايجار انه لا ينتهى عمالا لنص المادة 601 من القانون المدنى بوفاة المستاجر وتنصرف اثاره إلى خلفه العام عملا بنص المادة 145 من ذات القانون مالم يتبين من العقد او طبيعة التعامل او نص القانون ان هذا الاثر لا ينصرف اليهم. ومن ثم فان عقد الايجار يعتبر في هذه الحالة منعقدا لمدة غير معينة ويتعين اعمال نص المادة 563 مدنى واعتباره بعد انتهاء مدته الاولى المتفق عليها متحدا الفترة المحددة لدفع الاجرة ، وينتهى بانقضائها بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء في المواعيد المبينة بنص هذه المادة ، فان لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع ىالاجر ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى ان يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الاجرة ثم لمدة مماثلة هكذا إلى ان يحصل التنبيه ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 مدنى والقول بانتهاء العقد بموت المستاجر الذى لم يبد الرغبة في حياته في انتهائه ، اذ يتعذر تطبيق هذا القول في حالة ما اذا كان المستاجر شخصا اعتباريا ، اذا انقضاء الشخصية الاعتبارية امر غير محقق الوقوع ، كما لا محل للقول ايضا بوجوب تدخل القاضى لتحديد مدة العقد او انتهاء العقد بمضى ستون عاما قياسا على حق الحكر ذلك ان الاصل انه يمتنع على القاضى اعمالا لنص المادة 147 مدنى التدخل لتعديل ارادة المتعاقدين الا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشروع ان يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد او تحديد حد اقصى للمدة في عقد الايجار ، كما في حق الحكم ينص على ذلك صراحة ، ومن ثم فلا محل للقياس والاجتهاد مع وجود نص المادة 563 مدنى سالف البيان . ويؤيد هذا النظر ان المشروع التمهيدى للتقنين المدنى الحالى كما ينص في القرة الاولى من المادة 760 على ان ( اذا عقد الايجار لمدة تزيد على ثلاثين سنة او اذا كان مؤبدا جاز ان ينتهى بعد انقضاء ثلاثين سنة يناء على طلب المتعاقدين مع مراعاة المواعيد القانونية المنصوص عليها في المادة التالية...) وقد حذفت لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب هذا النص بعد ان كانت قد اقرته لجنة المراجعة دون ان تشير إلى هذا الحذف في تقريرها وبذلك تركت المساله للقواعد العامة الواردة في المادة 563 مدنى لما كان ذلك وكانت الاحكام السابق صدورها من دوائر المواد المدنية في طعون ارقام 591 سنىة 49 ق جلسة 5 / 3 / 1980 و 664 سنة 56 ق جلسة 20 / 11 / 1986 و 15 سنة 53 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2528 سنة 55 ق جلسة 2 / 12 / 1987 و 1760 سنة 54 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2440 سنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 قد التزمت هذا النظر فانها تكون قد صادفت صحيح القانون ويتعين العدول عما يخالفها من مبادئ وذلك بالاغلبية المنصوص عليها في المادة 4/2 من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 واذ ناطت هذة المادة بهذه الهيئه الفصل في الدعوى المحالة اليها فانه يتعين عليها الفصل في الطعنين . وحيث ان الطعنين استوفيا اوضاعهما الشكلية ، وحيث ان حاصل ما ينعاه الطاعنون في الطعن رقم 766 لسنة 56 ق على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقولون ان الحكم المطعون فيه بعد ان انتهى إلى ان انتقال عقد الايجار إلى المطعون ضدهم كخلف لمورثهم المستاجر الذى كان انهاء عقد الايجار رهينا بمحض مشيئته وحده يجعل العقد في حكم المؤبد – عمد الحكم إلى التدخل في تحديد مدة العقد تحديدا تحكميا لثلاثين عاما اخذا في الاعتبار ما انفق المستاجر في سبيل استغلال العين المؤجرة في حين انه كان يتعين اعمال ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى من اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة مما يعيبة ويستوجب نقضه . وحيث ان هذا النعى في محله ذلك انه وقد انتهت الهيئة- وعلى ما سلف بيانه إلى انه اذا انعقد الايجار لمدة محددة تجدد لمددة اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته وللاخير وحده دون المؤجر الحق في ابداء الرغبة في انهاء العقد يؤدى إلى اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للمدة المحددة لدفع الاجرة اعمالا لنص المادة 563 من القانون المدنى ويحق لكل من عاقديه طلب انهائه اذا نبه على الاخر بالاخلاء في المواعيد المحددة بالنص سالف الذكر وكان الثابت ان عقد الايجار محل النزاع المؤرخ 20 / 12 /1964 قد انعقد لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كان المستاجر قائما بسداد الاجرة وله وحده الحق في طلب انهائه وان الاجرة مبلغ 180 حنيه تدفع شهريا فانه مع وجود هذ الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة وهى شهر يتجدد ويقول لاى من المتعاقدين الحق في انهاء العقد اذا نبه على الاخر قبل النصف الاخير من الشهر اعمالا لنص المادة 563 مدنى واذا كان الطاعنون قد نبهوا على المطعون ضدهم في 27 / 1 / 1983 بانهاء العقد فان العلاقة الاجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد إلى تحديد مدة الاجارة تحديدا تحكميا بثلاثين عاما فانه يكون قد اخطأ في تطبيق القانون بما يستوجب نقضه الطعنان 766 و773 لسنة 56 ق هيئة عامة 23 / 2 / 1993 س 39 ع 2 ص 866 و الطعن رقم 564 سنة 61 ق جلسة 12 / 7 / 1995 والطعن رقم 935 لسنة 60 ق جلسة 29 / 12 / 1994 والطعن رقم 3602 لسنة 59 ق جلسة 23 / 3 / 1994 .
كما قضت:ـ
النص في البند الرابع من عقد الايجار سنة الدعوى" مدة الايجار مشاهرة تبدا من 1 / 2 / 1971 وتنتهى 28 / 2 / 1971 قابلة للتجديد مدة بعد اخرى مالم يطلب المستاجرين انهاء هذا العقد من جانبهم " يدل على ان الايجار وان بدا سريانه لمدة معينة إلى انه قد لحقه الامتداد مدة بعد اخرى وفقا لشروطة ولا يتوقف انتهاء الايجار على مجرد انقضاء المدة التى امتد اليها العقد بل لابد من ان ينبه المستاجرون على المؤجرين بانتهاء الايجار وعدم رغبتهم في استمرارة مالم يحصل هذا التنبيه امتد العقد مدة بعد اخرى واصبح الايجار غير محدد المدة اذ يتعذر معرفة التاريخ الذى ينتهى اليه العقد على وجه التحديد لان شروطة جعلت نهاية مدته منوطه بمحض مشيئة المستاجرين وحدهم دون اى ضابط اخر مما يحعل هذه المدة غير مجددة بحد معين ولما كانت العلاقة الايجابية يحكمها العقد والنصوص القانونية التى وضعها المشرع مكملة لاحكامة او منظمة لشروطة فان المادة 563 مدنى اصبحت هى الواجبة التطبيق وهى تحدد مدة الايجار وحق الطرفين المؤجر والستاجر في انهائه واذ جاء النص صريحا يتعين تطبيقة ولا محل للقول بان العقد ينعقد لمدة يحددها القاضى تبعا لظروف وملابسات التعاقد او ان الايجار ينتهى بوفاة المستاجر او انقضاء ستين عاما على ابرام عقد الايجار قياسا على احكام الحكر اذ لا محل للاجتهاد او القياس وهناك نص قانونى يحكم الواقعة ، لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فية قد عول في قضائه بانهاء العقد على التنبيه الحاصل من المؤجرين فانه يكون قد انتهى إلى النتيجة الصحيحة اذ يستمد المؤجر هذا الحق من القانون مباشرة .
الطعن رقم 2440 لسنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 س 41 ص 926- الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997 .